CPI: (T)Rend a lelke mindennek

2019.05.09.

Simonyi Balázs, a CPI magyarországi bérbeadási igazgatója enged betekintést a cég eredményességének hátterében álló hatékony üzleti modellről, és arról hogyan lehet trend-teremtőként a változások élére állni.

CPI: (T)Rend a lelke mindennekCPI: (T)Rend a lelke mindennek

– Hogyan alakult a CPI tavalyi éve?

– Április  elején került publikálásra a CPI csoport 2018-as pénzügyi beszámolója (https://www.cpipg.com/reports-presentations-en). Nagy örömünkre, a számok is azt mutatták, hogy a CPI minden mérhető mutató alapján fennállásának eddigi legsikeresebb évét produkálva megerősítette pozícióját, mint Európa egyik vezető ingatlan befektetési társasága. A teljes ingatlan portfólió összértéke elérte a 7,6 milliárd eurót, amivel a régió legnagyobb befektetőjévé váltunk. Ami talán még ennél is fontosabb, hogy ennek a hatalmas portfóliónak a bérbeadottsága közel 95%, ami szintén történelmi csúcs a cégcsoport életében. Ezzel párhuzamosan a bérleti-díj szintek is közel 5%-al növekedtek átlagosan.

– Ha jól értem, ezek a cégszintű eredmények. Mi a helyzet Magyarországon?

– Nagyon büszke vagyok arra, hogy ezekhez az eredményekhez Magyarország átlagon felül  tudott hozzájárulni, példának okáért a helyi irodaportfólió bérbeadottság közel 97%-os szintjével. Ezzel párhuzamosan a cég finanszírozási struktúrájában elvégzett optimalizáció tovább erősítette pénzügyi helyzetét.  A CPIPG volt 2018-ban a régió legaktívabb nemzetközi kötvény kibocsátója az összértékben 1,4 milliárd eurót kitevő, euróban, svájci frankban és yenben kibocsátott kötvénycsomagoknak köszönhetően. A kötvénykibocsátások és re-finanszírozási döntések eredményeképpen igen alacsonynak mondható, 1,6%-os kamat-szintet sikerült elérni. Röviden összefoglalva: 2018 kiemelkedően eredményes év volt számunkra, és ehhez hasonlóra számítunk 2019-ben is.

– Mit terveznek konkrétan az idei évre vonatkozóan?

– 2018 sikereire építve komoly ambíciókkal vágtunk bele az idei évbe, és a várakozásaink eddig beigazolódni látszanak. Két folyamatban lévő nagy volumenű fejlesztésünk közül az Airport City Logisztikai Park E/F fázisa a maga 16 000 m2-vel a terveknek megfelelően április elején jogerős használatbavételi engedélyt kapott, és májusra közel 75%-os bérbeadottsággal üzemel majd. A másik nagy fejlesztésünk, a Balance Hall néven ismert 17 000 m2-es irodafejlesztésünk kivitelezése szintén az előzetes ütemezés szerint halad, ami azt jelenti, hogy a tervek szerint 2019. december 2-án átadjuk. Büszkék vagyunk rá, hogy az épületre már most 50% előbérleti szerződéssel rendelkezünk, és jó esély mutatkozik arra, hogy a másik 50% terület még idei aláírás mellett ugyancsak bérbeadásra kerüljön.

– Van egy telkük az Árpád-híd pesti hídfője közelében, amely talán az egyik leggyorsabban átalakuló, kifejezetten ígéretes környék. Önök mit terveznek ide?

– Igyekszünk mindig egy lépéssel előre gondolkodni. A fenti projektekkel párhuzamosan, már a következő fejlesztéseink előkészítésén is dolgozunk. Ilyen lesz például az ön által említett, nagyságrendileg  17 000 m2  bérbeadható területű irodaház a Dunavirág u., Esztergomi u. és Párkány utcák által határolt, jelenleg parkolóként hasznosított telkünkön, melynek jelenleg a koncepcionális terveit véglegesítjük.

– Vagyis bíznak a példátlanul hosszú ideje tartó konjunktúra folytatásában. Milyen prognózisuk van a következő egy-két évre vonatkozóan?

– Igen, ez a kérdés egyre inkább foglalkoztatja a gazdaság valamennyi szereplőjét. Sajnos a választ én sem ismerem. Ugyanakkor a végfelhasználói kereslet jelenleg még mindig rendkívül robosztus, bár a növekedés tendenciája már lassulni látszik. A saját „bérbeadói szemüvegemen” keresztül ez azt jelenti, hogy a jelenlegi lendület, ha lassul is, legalább a következő 18-24 hónapig ki fog tartani. Ha nagyon le akarom egyszerűsíteni, azt mondanám, hogy azok a nagyvállalatok, amelyek ma 2020 Q4 (negyedik negyedév – A szerk.) és 2021 Q2 (második negyedév – A szerk.) közötti vagy azt megelőző beköltözéssel keresnek irodaterületet, nagy valószínűséggel be is fognak költözni valahova. Ergo a tervezett és fejlesztés alatt álló épületek jó eséllyel bérbeadhatóak, ami pedig újabb terméket biztosít a tranzakciós piaci szegmensben. Magam részéről a végfelhasználói kereslet esetleges jelentős megtorpanását, visszaesését  tartanám válsággal fenyegető trendfordulónak.

– Első válaszában említette, hogy az üresedési ráták soha nem voltak olyan alacsonyak, mint most. Ennek következtében emelkednek a bérleti díjak, csökkennek az incentive-ek. Hogyan reagálnak a bérlők?

– A keresleti piac már egy ideje elhozta a kedvezmények csökkenésének trendjét, amit persze egy idő után a bérleti díjak emelkedése követett. Ez a CPI portfóliójára vetítve  – épületenként változó  – 10-15% közötti effektív díj emelkedést jelentett. A bérlők közül azok emésztették ezt meg nehezebben, akik a szerződésüket az elmúlt időszakban hosszabbították meg. Nekik nem csak a jelenlegi magasabb díj szint volt nehezen elfogadható, de a jelentősen alacsonyabb, még futó bérleti díjukhoz mért különbség volt igazán sokkoló. Azok, akik új bérlőként érkeztek, a legtöbb esetben tisztában voltak az aktuális piaci kondíciókkal, és inkább pozitívan reagáltak ajánlataink ár/érték arányára. Amivel viszont kivétel nélkül valamennyi bérlőnek (és bérbeadónak) meg kell manapság küzdeni, az a kialakítási költségek irracionális emelkedése és a kiépítés megnövekedett időigénye! Meggyőződésem, hogy ebből a szempontból már jelenleg is válság van. Az építőipar már jó ideje szűk-keresztmetszet a mi tevékenységünkben is, de mostanra a helyzet már csaknem elérte a NEM fenntartható szintet.

– Milyen elvárások fogalmazódnak meg egy tárgyaláson a bérlők részéről?

– A zöld minősítés már régóta az igények kötelező elemévé vált a nagyvállalati felhasználók körében. Az utóbbi időben hasonlóan standard kritériummá vált a munkavállaló mindennapi elégedettségét szolgáló feltételrendszerek megléte. A CPI minden esetben próbál trend alakító módon hozzáállni ezekhez a kérdésekhez. Ilyen például a HIP (Humán Innovációs Program), amelyet úttörőként vezettünk be a piacon. Ennek keretében nemcsak egyfajta concierge szolgáltatást nyújtunk az épületeinkben dolgozóknak, de az adott irodaházon belül a tényleges fizikai teret kiépítve, illetve fenntartva is biztosítjuk számukra a kínált szolgáltatások kényelmes és praktikus igénybevételéhez. Ide kapcsolódik a jelenleg bevezetés alatt álló „Tudatos Épület” programunk, amely az energiatudatos mindennapi bérlői magatartáshoz nyújt online applikációs eszközt az épületeink felhasználóinak. Sőt, már a következő előremutató programunk is fejlesztés alatt áll, amiről remélem, hamarosan szintén be tudunk számolni.

– Ez is annak a korábban bejelentett munkatervnek a része, amely a meglévő irodaportfólió korszerűsítéséről szól?

– Ennél többről van szó. A közel 24 hónapot felölelő korszerűsítési program során az egyes épületek gyakorlatilag egy újra-pozícionáláson estek át. Mind PR/marketing fronton (új név, logó, arculat, megjelenés, piaci jelenlét), mind fizikai átépítés terén az aktuális piaci igényeknek megfelelően alakítottuk át a projektjeinket. Az átalakítások során a bérlőink nagyban profitálhattak a CPI üzletpolitikáját jellemző bérlőközpontúságból és abból a tényből, hogy a CPI-nál a jobbítási szándék kéz a kézben jár a komoly pénzügyi képességgel. Az irodaportfólió sikereire építve ez év elején hasonló elkötelezettséggel kezdődött meg a retail portfólió korszerűsítése is. Ingatlanos szakemberként nem először találkozom azzal a dilemmával, hogy miként definiálja, különböztesse meg magát egy ingatlanfejlesztő a többi szereplőtől. A CPI ilyen szempontból szerencsés helyzetben van, mivel egy egészen egyedi, hosszútávú tulajdonosi üzletpolitikát folytatunk. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy az üzleti modellünk akkor a leginkább profitábilis, ha a bérlőink megtartását a lehető leghosszabb távon – 10/15/20 vagy akár több évig – tudjuk megvalósítani. Ez már önmagában egyfajta garancia az ügyfeleinknek, mert mi üzletileg is abban vagyunk érdekeltek, hogy ők a lehető legjobban érezzék magukat nálunk.